Kirada oturan eşlerden yalnız biri kira sözleşmesini imzalamışsa, diğer eş evi korumak için ev sahibine karşı aile konutu tespit davası açmayı düşünebilir. Oysa aile konutu koruması kiralık evleri de kapsar ve Türk Medeni Kanunu, kira sözleşmesinde adı bulunmayan eşe sözleşmeye katılmak için dava dışında bir yol tanır. Bu eş, ev sahibine yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Peki bu imkân varken ev sahibini davalı gösteren tespit davası sonuç verir mi?
İçindekiler
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 12.12.2024 tarihli, E. 2024/5082, K. 2024/9870 sayılı kararında, incelenen olayda bu davanın reddedilmesi gerektiğini kabul etti. Davayı İlk Derece Mahkemesi, yani davaya ilk bakan mahkeme, davanın yanlış kişiye açıldığı gerekçesiyle reddetmişti. Bölge adliye mahkemesi, yani ilk derece mahkemesi kararlarına karşı yapılan itirazı (istinafı) inceleyen mahkeme, bu itirazı yerinde bulmadı. Davacı tarafın temyiz başvurusu, yani kararın Yargıtay’da incelenmesi istemi üzerine dosya Yargıtay’a geldi. Yargıtay ise davanın reddi sonucunu korudu ama gerekçeyi değiştirdi. Ona göre davacı eşin bu davayı açmakta hukuki yararı, yani mahkeme kararıyla korunmasını gerektiren güncel bir menfaati yoktu. Yargıtay bu nedenle bölge adliye mahkemesinin kararını ortadan kaldırdı, yani geçersiz kıldı; İlk Derece Mahkemesinin ret kararını ise gerekçesini düzelterek onadı, yani sonucu yerinde buldu.
Davacı eş ev sahibini davalı göstererek evin aile konutu olduğunun tespitini istedi
Davacı eş, eşiyle birlikte kirada oturduğu evin aile konutu olduğunun tespiti için ev sahibini davalı göstererek dava açtı. Davaya aile mahkemesi sıfatıyla bakan İlk Derece Mahkemesi, aile konutu tespiti davalarının Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereği ancak eşe karşı açılabileceğini söyledi. Mahkemeye göre üçüncü kişilere karşı dava yöneltilemezdi ve üçüncü kişi adına kayıtlı bir taşınmazın tapu kaydına aile konutu olduğuna dair not (aile konutu şerhi) düşülmesi de hukuken mümkün değildi. Mahkeme bu gerekçeyle davayı pasif husumet yokluğundan, yani davanın doğru kişiye karşı açılmadığı gerekçesiyle reddetti.
Davacının vekili bu karara karşı istinaf yoluna başvurdu. Bölge adliye mahkemesi başvuruyu yerinde bulmayarak reddetti. Davacının vekili bunun üzerine kararı temyiz etti.
Yargıtay neden davacı eşin dava açmakta yararı olmadığını kabul etti?
Yargıtay önce Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinin kiralık aile konutuna ilişkin hükmünü hatırlattı. Bu hükme göre aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir. Kanun ayrıca bildirimde bulunan eşin diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olacağını da söyler; yani ev sahibi sözleşmeden doğan borcun tamamını eşlerden herhangi birinden isteyebilir. Davacı eş de ev sahibine böyle bir bildirim göndererek kira sözleşmesinde eşiyle aynı konuma gelebilirdi.
Yargıtay, bir hukuki ilişkinin mahkeme kararıyla hemen tespit edilmesini istemenin hangi şarta bağlı olduğunu da hatırlattı. Kararda bu şart şöyle ifade edilmiştir:
“Davacının hukuki ilişkinin derhal tespitinde hukuki yararının varlığı için öncelikle, davacının bir hakkı veya hukuki durumu halihazır ve ciddi bir tehlike ile tehdit edilmelidir.”
Yargıtay’a göre davacı, kira sözleşmesine kanunun tanıdığı bildirimle taraf olabilecekken ev sahibine yönelttiği tespit davasında hukuki yarara sahip değildi. Karar, hukuki yararın dava şartı olarak gözetilmesini yargılamanın amacına ve usul ekonomisine, yani yargılamanın gereksiz işlem ve masraf yapılmadan yürütülmesine uygun görmektedir.
Kararda hukuki yararın dayandığı usul hükmü madde numarasıyla gösterilmemiştir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 114. maddesi, davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmasını dava şartları, yani mahkemenin davanın esasına girebilmesi için bulunması gereken koşullar arasında sayar. Aynı Kanun’un 106. maddesi de tespit davası açan kişinin, kanunda belirtilen istisnalar dışında, bu davayı açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararının bulunmasını arar.
Kanaatimizce karar, kiralık aile konutunda kira sözleşmesine katılmak isteyen eşten önce kanunun gösterdiği bildirim yolunu kullanmasını beklemektedir; bildirimle elde edilebilecek bir sonuç için dava açmak, kararın aradığı güncel ve ciddi tehlikeyi göstermemektedir.
Yargıtay ret kararının gerekçesini nasıl düzeltti?
İlk Derece Mahkemesi davayı, davanın ev sahibine karşı açılamayacağı gerekçesiyle reddetmişti. Bu, davanın doğru kişiye yöneltilip yöneltilmediğine ilişkin bir değerlendirmeydi. Yargıtay ise sorunu davacının mahkeme kararına ihtiyacı olup olmadığında gördü. Davanın hukuki yarar yokluğundan reddedilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle reddedilmesini doğru bulmadı. Kararda İlk Derece Mahkemesinin gerekçesinin hangi yönden yanlış olduğu ayrıca açıklanmamıştır.
Gerekçedeki yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediği için Yargıtay İlk Derece Mahkemesinin hükmünü bozmadı, yani davanın yeniden görülmesini istemedi. İstinaf başvurusunu reddeden bölge adliye mahkemesi kararı ortadan kaldırıldı ve İlk Derece Mahkemesinin ret kararı gerekçesi düzeltilerek onandı. Davacının yatırdığı peşin harcın istenirse geri verilmesine de karar verildi. Karar 12.12.2024 tarihinde oy birliğiyle verildi. Sonuç olarak dava yine reddedilmiş oldu; değişen, reddin dayandığı gerekçedir.
Karar hangi soruları cevaplamıyor?
Karar, kira sözleşmesine bildirimle taraf olma imkânı bulunan eşin ev sahibine karşı açtığı tespit davasıyla sınırlıdır. Kararda davacının dava açmadan önce ev sahibine bildirim yapıp yapmadığı tartışılmamıştır. Kira sözleşmesinin feshi, bir tahliye talebinin haklı olup olmadığı veya yapılmış bir bildirimin geçerliliği hakkında da hüküm kurulmamıştır.
İlk Derece Mahkemesinin üçüncü kişi adına kayıtlı taşınmaza aile konutu şerhi konulamayacağı yönündeki açıklaması Yargıtay’ın kararına dayanak yapılmamıştır. Yargıtay davanın reddini bu açıklamaya değil, hukuki yarar yokluğuna bağlamıştır. Tapuya aile konutu şerhi konulmasının şartları ve kiralanan konutta korumanın nasıl sağlandığı aile konutu şerhi ve tapu iptal tescil davası yazısında anlatılmaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesine göre kira sözleşmesinde adı geçmeyen eş bildirimle sözleşmenin tarafı olduğunda ev sahibi, fesih bildirimini ve kira borcunun ödenmesi için süre veren ve ödenmezse sözleşmenin feshedileceğini bildiren ihtarı iki eşe ayrı ayrı bildirmek zorundadır. İncelenen kararda bu konuda bir değerlendirme yapılmamıştır.
Avukat Görüşü
Kira sözleşmesinde adı bulunmayan eş, aile konutunu korumak istediğinde önce ev sahibine bildirim yapmayı değerlendirmelidir. Bildirimin içeriğini, ev sahibine ulaştığını ve tarihini sonradan gösterebilecek bir yol (örneğin noter aracılığıyla gönderim) ispat bakımından kolaylık sağlar. Bildirimle sözleşmeye katılan eşin sözleşmeden doğan borçlardan diğer eşle birlikte sorumlu olacağı da bildirimden önce hesaba katılmalıdır. Bildirimin yanında kira sözleşmesinin bir örneği, evin eşlerin ortak yaşam yeri olduğunu gösteren yerleşim yeri ve abonelik kayıtları saklanmalıdır. Buna rağmen dava açılması düşünülüyorsa dilekçede, bildirim yoluyla giderilemeyen ve davacının hakkını hâlihazırda tehdit eden somut tehlikenin ne olduğu açıkça gösterilmelidir.
Bilgilendirme Notu
Bu yazı, Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 12.12.2024 tarihli, E. 2024/5082, K. 2024/9870 sayılı kararı hakkında genel bilgi verir; kişisel hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yazıda anılan kanun hükümleri 13.10.2026 tarihli hâliyle anlatılmıştır; mevzuat ve yargı uygulaması zaman içinde değişebilir.
Av. Arb. M. Fatih Yavaş, Bursa Maya Hukuk Bürosu’nun kurucu avukatıdır. Bursa'da başta aile hukuku ve boşanma davaları olmak üzere velayet, nafaka, mal paylaşımı, soybağı, miras, icra, gayrimenkul, ceza ve ticaret hukuku alanlarında faaliyet göstermektedir. Gerçek ve tüzel kişilere dava ve icra takipleri, hukuki danışmanlık ve uyuşmazlıkların çözümüne yönelik avukatlık hizmeti sunmaktadır. Her dosyayı kendi hukuki ve fiili özellikleri çerçevesinde değerlendirerek, müvekkillerine sürecin her aşamasında özenli, şeffaf ve etkin hukuki destek sunmaktadır.