Aile Konutu Şerhi ve Aile Konutu Tapu İptal Tescil Davası

Aile konutu şerhi, eşlerin ortak yaşamlarını sürdürdükleri konutun diğer eşin açık rızası olmadan satılması, bağışlanması veya ipotek edilmesi gibi işlemlere karşı tapu sicilinde görünür bir koruma sağlar. Ancak taşınmazın aile konutu sayılması için tapuda mutlaka şerh bulunması gerekmez. Şerh kurucu değil, mevcut aile konutu niteliğini açıklayıcı niteliktedir.

Eşlerden biri aile konutunu diğer eşin açık rızası olmadan devrederse, şartları oluştuğunda aile konutu tapu iptal tescil davası açılabilir. Bununla birlikte davanın sonucu yalnızca konutun gerçekten aile konutu olup olmadığına bağlı değildir. Tapudaki şerhin işlem tarihindeki durumu, devralan üçüncü kişinin iyi niyeti, rızanın bulunup bulunmadığı, evliliğin devam edip etmediği ve geçici hukuki korumaların zamanında istenmesi birlikte değerlendirilir.

Aile konutu şerhi, boşanmada mal paylaşımıyla karıştırılmamalıdır. Şerh, diğer eşe otomatik olarak mülkiyet payı kazandırmaz. Evlilik sırasında edinilen taşınmazların mal rejimi bakımından nasıl değerlendirileceği ise boşanmada mal paylaşımı kurallarına göre ayrıca incelenir.

Aile konutu nedir?

Aile konutu, eşlerin evlilik birliği içindeki ortak yaşamlarını düzenli ve sürekli biçimde sürdürdükleri, hayatlarının merkezine yerleştirdikleri konuttur. Tapunun eşlerden yalnızca biri adına kayıtlı olması, taşınmazın aile konutu sayılmasına engel değildir.

Türk Medeni Kanunu’nda aile konutunun bağımsız bir tanımı yapılmamış; bunun yerine aile konutu üzerindeki tasarrufları sınırlayan koruma düzenlenmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadıkça aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez, konutu devredemez veya konut üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Bir taşınmazın aile konutu olup olmadığı tapudaki niteliğinden çok fiilî kullanımına göre belirlenir. Tapuda “mesken” yazması tek başına yeterli olmadığı gibi, tapu kaydında farklı bir nitelik bulunması da fiilen aile yaşamının merkezi olan yerin aile konutu olarak değerlendirilmesini her durumda engellemez. Taşınmazın hukuki ve fiilî özellikleri birlikte incelenir.

Bir konutun aile konutu sayılması için hangi şartlar aranır?

Konutun aile konutu olarak korunabilmesi için öncelikle geçerli ve devam eden bir evlilik bulunmalıdır. Resmî nikâh olmadan birlikte yaşayan kişiler bakımından Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesindeki eşe özgü koruma doğrudan uygulanmaz.

Konutun eşlerin ortak hayatının merkezi olması gerekir. Bu değerlendirmede yerleşim ve abonelik kayıtlarının yanında özellikle şu olgulara bakılır:

• Konutun sürekli ve düzenli kullanılması,
• Eşlerin başka bir konutu asıl yaşam merkezi olarak kullanıp kullanmadığı,
• Konuttan ayrılığın geçici mi kalıcı mı olduğu.

Eşlerden birinin şiddet, tehdit, sağlık, çalışma veya boşanma süreci nedeniyle geçici olarak evden ayrılması, konutun aile konutu niteliğini kendiliğinden sona erdirmez. Ayrılığın nedeni, süresi, çocukların konutta kalmaya devam edip etmediği ve ortak yaşamı sürdürme iradesi birlikte değerlendirilir.

Yazlık, ikinci ev veya yatırım amaçlı daire aile konutu olabilir mi?

Kural olarak yalnızca zaman zaman kullanılan yazlık, dağ evi, devre mülk veya yatırım amacıyla alınan daire aile konutu sayılmaz. Aile konutu, ailenin fiilî yaşam merkezidir.

Bununla birlikte tapuda “yazlık” veya benzeri bir kullanım izlenimi doğuran taşınmazın yıl boyunca ailenin asıl ikametgâhı olarak kullanıldığı ispatlanabiliyorsa yalnızca isimlendirmeye bakılarak değerlendirme yapılamaz. Tersine, eşlerin oturmadığı ve yalnızca kiraya verdiği bir daire de sırf konut niteliğinde olduğu için aile konutu olmaz.

Uygulamada aynı evlilik için birden fazla aile konutu bulunduğu iddiasına temkinli yaklaşılır. Eşlerin farklı şehirlerde çalışması veya yılın belirli dönemlerinde başka bir yerde kalması gibi istisnai durumlarda fiilî yaşam düzeni ayrıntılı incelenir.

Tapu eşin ailesinin veya üçüncü bir kişinin adına ise şerh konulabilir mi?

Aile konutu şerhi, kural olarak eşlerden birinin malik olduğu taşınmaz üzerinde gündeme gelir. Konut kayınvalide, kayınpeder, şirket, kooperatif veya başka bir üçüncü kişi adına kayıtlıysa, yalnızca eşlerin o evde oturması üçüncü kişinin mülkiyetini Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi kapsamında sınırlamaz.

Böyle bir durumda kira, kullanım hakkı, muvazaa, inançlı işlem, katkı, tapu iptali veya başka bir hukuki ilişki ileri sürülüyorsa talebin dayanağı ayrıca belirlenmelidir. Aile konutu koruması, eşlerden birinin gerçekte malik olmadığı her taşınmaza otomatik olarak şerh konulmasını sağlamaz.

Aile konutu şerhi ne işe yarar?

Aile konutu şerhi, taşınmazın aile konutu niteliğini tapu sicilinde görünür hâle getirir. Böylece satış, bağış, ipotek, intifa hakkı kurulması veya benzeri işlemler yapılırken tapu görevlileri ve işlem tarafları diğer eşin rızasının gerekli olduğunu görebilir.

Şerhin başlıca işlevi, taşınmazı sonradan edinen kişinin “aile konutu olduğunu bilmiyordum” savunmasının önüne geçmesidir.

Bununla birlikte aile konutu şerhi:

• Malik olmayan eşi taşınmazın ortağı yapmaz ve boşanmada mal paylaşımı hesabının yerine geçmez.
• Taşınmaz üzerindeki önceki haciz ve ipotekleri kaldırmaz, cebrî icra işlemlerini de kendiliğinden durdurmaz.
• Konutta hangi eşin oturacağı konusunda tek başına tahsis kararı oluşturmaz.

Şerh yoksa konut aile konutu sayılmaz mı?

Hayır. Aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcıdır. Konut, tapuya şerh verildiği için aile konutu olmaz; aile yaşamının merkezi olduğu için bu niteliği kazanır.

Anayasa Mahkemesi de Melahat Karkın kararında aile konutu şerhinin kurucu olmadığını ve Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesindeki sınırlamanın şerhten önce mevcut olduğunu açıklamıştır.

Aile konutu şerhi nasıl konulur?

Aile konutu şerhi için başvuru tapu müdürlüğüne yapılabileceği gibi mevcut elektronik hizmetlerin elverdiği ölçüde Web Tapu üzerinden de başlatılabilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel açıklamasında, aile konutu şerhi için yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösteren nüfus kayıt örneğinin arandığı belirtilmektedir. Tapu kaydındaki ada ve parsel bilgileriyle MERNİS adresi doğrudan eşleştirilemiyorsa belediye, muhtarlık, kadastro müdürlüğü, apartman yönetimi veya LİHKAB gibi kurumlardan tamamlayıcı belge istenebilir.

Başvuruda genel olarak şu bilgiler hazırlanmalıdır:

• Başvuran eşin kimlik bilgileri,
• Evliliğin devam ettiğini gösteren nüfus bilgileri,
• Aile konutunun açık adresi,
• Taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri,
• Yerleşim yeri belgesi,
• Adres ile tapu bilgilerinin uyuşmadığı durumlarda açıklayıcı belgeler,
• Vekâleten başvuruluyorsa işlem için yeterli yetki içeren vekâletname.

Başvuru Web Tapu hizmeti üzerinden başlatılsa bile müdürlük ek belge, açıklama veya fiziki işlem isteyebilir. Başvuru kaydının oluşması şerhin tapuya işlendiğini göstermez; sonuç, güncel tapu kaydı alınarak kontrol edilmelidir.

Tapu Dairesi Başkanlığının aile konutu, mal rejimleri ve çocuk malları konulu 2014/4 sayılı Genelgesi 7 Ocak 2025 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır. Bu nedenle internetteki eski genelge metinleri tek başına güncel başvuru listesi olarak kullanılmamalı; kanun, TKGM’nin güncel bilgilendirmesi ve ilgili müdürlüğün talebi birlikte dikkate alınmalıdır.

Malik olan eşin rızası gerekir mi?

Hayır. Malik olmayan eşin aile konutu şerhi talep edebilmesi için tapu malikinin muvafakati aranmaz. Türk Medeni Kanunu, bu hakkı malik olmayan eşe doğrudan tanımıştır.

Tapu maliki itiraz ederse uyuşmazlık, taşınmazın gerçekten aile konutu olup olmadığı noktasında toplanır ve gerekirse aile mahkemesinde çözülür.

Aile konutu şerhi için ücret alınır mı?

Aile konutu şerhi, satış veya mülkiyet devri işlemi değildir. TKGM işlem tarifelerinde aile konutu şerhi için ücret alınmamasına yönelik düzenlemeler bulunur; yine de harç ve döner sermaye durumu başvuru tarihinde kontrol edilmelidir. Ek belge ve temsil işlemlerinin kendi giderleri doğabilir.

Tapu müdürlüğü başvuruyu reddederse ne yapılabilir?

Ret gerekçesi öncelikle yazılı olarak alınmalıdır. Eksik belge tamamlanabilecek nitelikteyse tapu müdürlüğüne yeniden başvuru yapılabilir. Taşınmazın aile konutu olduğu çekişmeliyse veya idari yoldan şerh verilmiyorsa aile mahkemesinde dava açılması gündeme gelir.

Dilekçede yalnızca “burada oturuyoruz” denilmesi yeterli görülmemelidir. Taşınmaz bilgileri, evlilik durumu, ortak yaşamın ne zamandan beri sürdüğü, malik bilgisi ve aile konutu niteliğini gösteren deliller somutlaştırılmalıdır.

Aile konutunda hangi işlemler için diğer eşin açık rızası gerekir?

Aile konutunun devri veya konut üzerindeki hakkı önemli ölçüde sınırlayan işlemler diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Korumanın amacı, malik eşin tek taraflı tasarrufuyla ailenin barınma düzeninin ortadan kaldırılmasını önlemektir.

Açık rıza gerektirebilecek başlıca işlemler şunlardır:

• Satış,
• Bağış,
• Trampa,
• Taşınmazın şirkete sermaye olarak konulması,
• İpotek kurulması,
• İntifa veya oturma hakkı tanınması,
• Aile konutunun kullanımını ortadan kaldıracak başka ayni haklar kurulması,
• Kiralanan aile konutuna ait kira sözleşmesinin feshedilmesi,
• Konut üzerindeki hakları aile yaşamını ciddi biçimde güçleştirecek şekilde sınırlayan işlemler.

Her takyidat otomatik olarak Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine aykırı kabul edilmez. İşlemin aile konutunun kullanımına etkisi, niteliği ve kapsamı incelenir.

Rıza nasıl verilmelidir?

Kanun “açık rıza” arar. Bu nedenle susma, işlemden haberdar olma, evrakın evde bulunması veya eşin satış görüşmelerine karşı çıkmaması tek başına yeterli kabul edilmemelidir.

Rızanın belirli bir işleme yönelik olması gerekir. Evlilik sözleşmesine “eşim aile konutunda istediği işlemi yapabilir” şeklinde genel ve sınırsız bir kayıt konulması, Türk Medeni Kanunu’nun emredici korumasını bütünüyle ortadan kaldırmaz.

Rızanın mutlaka noter belgesiyle verilmesi gerektiğine ilişkin genel bir kural bulunmamakla birlikte, tapuda işlem anında beyanda bulunulması veya belirli işlemi açıkça gösteren yazılı bir belge düzenlenmesi ispatı kolaylaştırır. İmza inkârı ihtimali varsa belgenin düzenlenme şekline ayrıca dikkat edilmelidir.

Eş rıza vermekten haklı bir neden olmadan kaçınırsa ne olur?

Rıza alınamıyor veya diğer eş haklı bir sebep olmadan rıza vermiyorsa malik eş doğrudan işlem yapmak yerine hâkimin müdahalesini isteyebilir. Mahkeme, işlemin aile birliğine etkisini, barınma ihtiyacını, ekonomik gerekliliği ve önerilen çözümü değerlendirir.

Örneğin aile konutunun satılarak uygun başka bir konut alınmasının zorunlu olduğu ileri sürülebilir. Ancak ekonomik yarar iddiası, rızasız işlemi kendiliğinden geçerli hâle getirmez. Hâkim müdahalesi istenmeden önce işlemin amacı, bedeli ve aile için öngörülen alternatif açık biçimde ortaya konulmalıdır.

Aile konutu üzerindeki haciz ve cebrî satış şerhle engellenir mi?

Aile konutu şerhi, malik eşin iradi tasarruflarını sınırlar; bütün borç ve icra işlemlerine karşı mutlak dokunulmazlık oluşturmaz. Usulüne uygun haciz, ipoteğin paraya çevrilmesi veya cebrî satış işlemleri farklı kurallara tabidir.

Borçlunun hâline münasip evinin haczedilemeyeceğine ilişkin İcra ve İflas Kanunu hükümleri varsa ayrıca ve süresi içinde ileri sürülmelidir. Aile konutu şerhi ile meskeniyet şikâyeti aynı hukuki yol değildir.

İpoteğin kuruluşunda diğer eşin rızası bulunmadığı ileri sürülüyorsa, ipoteğin kaldırılması davası ile icra takibindeki şikâyet ve tedbir talepleri birbirinden ayrılmalıdır. İpoteğin kaldırılması davasında bankanın iyi niyeti, ekspertiz raporundaki bilgiler ve ipotek işlem dosyası ayrıca incelenir. İcra işlemlerine karşı öngörülen kısa süreler kaçırılmamalıdır.

Eşin rızası olmadan yapılan satışta tapu iptal tescil davası açılabilir mi?

Evet. Aile konutu, malik eş tarafından diğer eşin açık rızası olmadan satılmışsa, şartları oluştuğunda tapu kaydının iptali ve önceki malik eş adına yeniden tescili talep edilebilir.

Davanın kabulü için genel olarak şu noktalar incelenir:

1. İşlem tarihinde geçerli bir evlilik bulunması,
2. Taşınmazın işlem tarihinde aile konutu niteliğinde olması,
3. Davacı eşin işleme açık rıza vermemiş olması,
4. Satış veya devir işleminin aile konutu üzerindeki hakkı ortadan kaldırması,
5. Devralanın tapu siciline güven ve iyi niyet korumasından yararlanıp yararlanmadığı,
6. Evliliğin ve aile konutu niteliğinin yargılama sırasında devam edip etmediği,
7. Tapu kaydının sonraki kişilere aktarılıp aktarılmadığı.

Şerh varken yapılan satışın durumu nedir?

Tapu kaydında aile konutu şerhi varsa devralan kişi taşınmazın bu niteliğini tapudan görebilir. Diğer eşin rızası veya hâkim izni olmadan yapılan işlemde üçüncü kişinin iyi niyeti kural olarak korunmaz.

Bununla birlikte işlem dosyasında rıza belgesi bulunduğu, şerhin işlemden önce terkin edildiği veya aile konutu niteliğinin daha önce sona erdiği savunulabilir. Bu nedenle işlem tarihli tapu kayıtları ve resmi senet örnekleri getirtilmelidir.

Şerh yoksa tapu iptal tescil davası reddedilir mi?

Şerhin bulunmaması tek başına davanın reddi için yeterli değildir. Taşınmaz yine de aile konutu olabilir ve malik eşin rızasız işlemi Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine aykırı olabilir.

Ancak şerh yoksa davanın sonucu, devralan kişinin tapu siciline güvenerek iyi niyetle ayni hak kazanıp kazanmadığına bağlı olur. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. Buna karşılık yanlış tescili bilen veya bilmesi gereken kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz. Bu risk nedeniyle şerh talebi geciktirilmemelidir.

Üçüncü kişinin iyi niyeti nasıl değerlendirilir?

İyi niyet soyut bir beyanla değil, işlem tarihindeki bütün koşullarla değerlendirilir. Devralanın aile konutu niteliğini ve diğer eşin rızasının bulunmadığını bilip bilmediği veya gerekli özeni gösterseydi bilebilecek durumda olup olmadığı araştırılır.

Kötü niyet değerlendirmesinde şu olgular dikkate alınabilir:

• Devralanın eşlerin yakın akrabası, arkadaşı veya iş ortağı olması,
• Taşınmazda davacı eş ve çocukların yaşamaya devam etmesi,
• Alıcının satıştan önce konutu görmesi,
• Devralanın aile içindeki uyuşmazlıktan haberdar olması,
• Satış bedelinin olağan dışı derecede düşük gösterilmesi,
• Bedelin gerçekten ödenmemesi veya para hareketinin bulunmaması,
• Kısa aralıklarla birden fazla devir yapılması,
• Devirlerin boşanma veya şerh davasıyla aynı döneme rastlaması,
• Taraflar arasında el ve iş birliğini gösteren mesaj veya kayıtlar,
• Satıştan sonra fiilî kullanımın hiç değişmemesi.

Yakın akrabalık tek başına kötü niyetin kesin kanıtı değildir. Aynı şekilde düşük bedel de tek başına yeterli olmayabilir. Mahkeme, delilleri birbirleriyle bağlantılı biçimde değerlendirir.

İyi niyet kanunen karine olarak kabul edildiğinden, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu ileri süren tarafın somut olgular ve deliller göstermesi gerekir. Buna karşılık dosyadaki açık belirtiler iyi niyet iddiasını zayıflatabilir.

Taşınmaz birden fazla kez devredilmişse ne olur?

Her devir ayrı ayrı değerlendirilir. İlk devralanın kötü niyetli olması, daha sonraki bütün alıcıların kendiliğinden kötü niyetli sayılması anlamına gelmez. Sonraki malik tapu siciline güvenerek ve uyuşmazlığı bilmeden hak kazanmışsa Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki koruma gündeme gelebilir.

Buna karşılık yukarıda sayılan olguların sonraki devirlerde de görülmesi, zincirdeki malikler arasında el ve iş birliği iddiasını güçlendirebilir.

Aile konutu tapu iptal tescil davası kime karşı açılır?

Dava, karar sonucundan tapu hakkı doğrudan etkilenecek kişilere yöneltilmelidir. Taşınmazı devralan ve tapuda malik görünen kişi temel davalıdır. Tapunun önceki malik eş adına dönmesi istendiğinden, malik eşin de davada yer alması gerekir.

Taşınmaz üçüncü ve dördüncü kişilere devredilmişse güncel malik ile önceki devir taraflarının davadaki konumu taleplere göre belirlenmelidir. Tapu üzerinde ipotek, intifa veya başka ayni hak varsa ve bunların da kaldırılması isteniyorsa hak sahipleri davaya dahil edilmelidir.

Eksik hasım, davanın uzamasına veya usulî sorunlara yol açabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce güncel tapu kaydı, tedavüllü kayıt, resmi senet ve takyidat listesi incelenmelidir.

Tapu kimin adına tescil edilir?

Rızasız devirden önce tapu hangi eş adına kayıtlıysa, iptal sonrasında kural olarak yeniden o eş adına tescil istenir. Malik olmayan eşin Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesindeki hakkı, kendisine doğrudan mülkiyet kazandıran bir hak değildir.

Davacı eşin taşınmazın bedeline katkıda bulunduğu, evin evlilik içinde alındığı veya kredi taksitlerinin ortak gelirle ödendiği iddiaları ise mal paylaşımı davasında ayrıca incelenecek bir alacak doğurabilir. Ödeme kaynağı tartışılıyorsa aileden gelen paranın kişisel mal sayılıp sayılmayacağı da ayrıca ispatlanmalıdır.

Aile konutu davasında hangi deliller kullanılabilir?

Deliller, üç temel konuyu ortaya koymalıdır: Taşınmazın aile konutu olduğu, açık rıza bulunmadığı ve gerekiyorsa üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu.

Aile konutu niteliğini gösteren deliller nelerdir?

• Yerleşim yeri ve nüfus kayıtları,
• Elektrik, su, doğal gaz ve internet abonelikleri,
• Faturalar ve tüketim dökümleri,
• Çocukların okul ve servis kayıtları,
• Aile hekimi ve sağlık kurumu kayıtları,
• Apartman veya site yönetimi kayıtları,
• Belediye numarataj ve adres belgeleri,
• Kargo, tebligat ve teslimat kayıtları,
• Konut sigortası ve abonelik sözleşmeleri,
• Komşu, yönetici ve çevre sakinlerinin tanıklığı,
• Gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi.

Nüfus kaydının başka yerde olması davayı tek başına sona erdirmez; ancak farklı adresin nedeni açıklanmalıdır. Tersine, yalnızca MERNİS adresinin taşınmazda görünmesi de fiilî ortak yaşam bulunmadığı savunması karşısında tek başına yeterli olmayabilir.

Açık rızanın bulunmadığı nasıl ispatlanır?

Davacı eş, işleme rıza vermediğini açıkça ileri sürmelidir. Davalı taraf bir rıza belgesine dayanıyorsa belgenin kapsamı, tarihi ve imzası incelenir; imza inkâr edilirse imza incelemesi yapılabilir. Belgenin boş olarak veya başka bir amaçla imzalandığı ileri sürülüyorsa düzenlenme tarihi ve teslim koşulları da araştırılır.

Tapu işlem dosyası, noter belgeleri, vekâletnameler, mesajlar, elektronik yazışmalar ve işlem sırasında bulunan kişilerin beyanları önemli olabilir. Rızanın belirli satış veya ipotek işlemine ilişkin olup olmadığı özellikle araştırılır.

Davacının satıştan sonradan haberdar olması, satış parasının aile giderlerinde kullanılması veya bir süre sessiz kalması tek başına önceden verilmiş açık rıza anlamına gelmez. Bununla birlikte sonraki davranışların işleme icazet niteliğinde olup olmadığı somut olayda tartışılabilir.

Mesajlar ve dijital kayıtlar delil olabilir mi?

Hukuka uygun biçimde elde edilen mesajlar, e-postalar, banka bildirimleri ve diğer dijital kayıtlar delil olarak kullanılabilir. Özellikle devralanın aile ilişkisini bildiğini, satışın göstermelik olduğunu veya diğer eşten işlemin gizlendiğini ortaya koyan yazışmalar kötü niyetin ispatında kullanılabilir.

Ekran görüntüsünün hangi kişiye ait olduğu, içeriğin değiştirilip değiştirilmediği ve yazışmanın tamamı değerlendirilmelidir. Yalnızca seçilmiş bir mesaj parçası yerine konuşmanın bağlamı, cihaz incelemesi, operatör kayıtları ve noter tespiti gibi doğrulayıcı araçlar gerekebilir.

Hesaba izinsiz girilmesi, şifre kırılması veya özel alana hukuka aykırı müdahale edilmesi delilin kullanılabilirliğini ve ayrıca hukuki sorumluluğu gündeme getirir.

Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Aile konutuna dayalı tapu iptal tescil, ipoteğin kaldırılması ve şerh talepleri aile hukukundan doğduğu için görevli mahkeme aile mahkemesidir. Aile mahkemesi bulunmayan yerde dava, asliye hukuk mahkemesinde aile mahkemesi sıfatıyla görülür. Göreve ilişkin temel çerçeve 4787 sayılı Kanun’da düzenlenmiştir.

Tapu iptal tescil talebi taşınmaz üzerindeki ayni hakkı değiştireceğinden, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu konuda Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi dikkate alınır.

Yalnızca aile konutu şerhi veya evlilik birliğinin korunmasına yönelik bir önlem isteniyorsa yetki değerlendirmesi talebin niteliğine göre ayrıca yapılmalıdır.

Bursa’da mahkeme ve birimlerin konumları bakımından Bursa adliyeleri rehberi incelenebilir; ancak hangi mahkemenin yetkili olduğu yalnızca tarafların ikametgâhına bakılarak belirlenmemelidir.

Dava dilekçesinde neler bulunmalıdır?

Dilekçede soyut hukuk kuralları sıralamak yerine, koruma istenen taşınmaz ve rızasız işlem ayrıntılı biçimde açıklanmalıdır.

Bu kapsamda özellikle şu hususlara yer verilmelidir:

• Evlilik tarihi ve evliliğin devam ettiği,
• Taşınmazın açık tapu bilgileri,
• Konutun ne zamandan beri aile yaşamının merkezi olduğu,
• Tapunun işlemden önce kimin adına kayıtlı bulunduğu,
• Devir veya ipotek işleminin tarihi ve tarafları,
• Davacı eşin açık rıza vermediği,
• Davacının işlemi ne zaman ve nasıl öğrendiği,
• Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu ileri sürülüyorsa somut olgular,
• Güncel malik ve takyidat sahipleri,
• İhtiyati tedbir talebinin gerekçesi,
• Delillerin nereden getirileceği,
• Tapu iptal tescil, ipotek terkini veya şerh taleplerinin açık sonucu.

Taşınmaz bilgileri bilinmiyorsa mahkemeden tapu kayıtlarının ilgili kurumlardan getirtilmesi istenebilir. Buna rağmen bilinen bilgilerin dilekçede gösterilmesi ve araştırmanın hangi taşınmaza ilişkin olduğunun belirlenmesi gerekir.

Taşınmazın aile konutu olduğunun tespitini istemek ile tapuya aile konutu şerhi konulmasını istemek ayrı talep sonuçlarıdır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 15.01.2026 tarihli, E. 2025/6502, K. 2026/379 sayılı kararında dilekçede istenmeyen şerh talebinin reddedilemeyeceğini ve bu ret üzerinden davacıya yargılama gideri ile vekâlet ücreti yüklenemeyeceğini belirtmiştir. Şerh de isteniyorsa bu talep dilekçenin sonuç bölümünde ayrıca yazılmalıdır.

Dava açılması taşınmazın yeniden satılmasını önler mi?

Hayır. Dava açılması tek başına tapu üzerinde işlem yasağı oluşturmaz. Taşınmazın yeniden devredilmesi veya yeni ayni haklar kurulması ihtimali varsa ihtiyati tedbir açıkça talep edilmelidir.

Mahkemeden taşınmazın üçüncü kişilere devrinin ve üzerinde yeni hak kurulmasının önlenmesi amacıyla tapu kaydına ihtiyati tedbir işlenmesi istenebilir. Talep, yalnızca “hak kaybı doğabilir” şeklinde bırakılmamalı; mevcut devirler, satış hazırlığı, ilanlar, mesajlar ve diğer risk göstergeleri açıklanmalıdır.

Mahkeme tedbir kararı verdiğinde kararın tapu müdürlüğüne gönderilmesi ve sicile fiilen işlendiği takip edilmelidir. Kararın verilmiş olmasıyla tapuya işlenmiş olması aynı şey değildir. Anayasa Mahkemesinin Menşure İşler başvurusunda verdiği 4 Mart 2026 tarihli karar da tedbir kararının tapuya yansımadığı bir süreci konu almıştır. Kararda başvuru yollarının tüketilmesi yönünden değerlendirme yapılmış olması nedeniyle karar, her benzer olayda otomatik ihlal sonucu doğuran bir emsal olarak sunulmamalıdır. Kararın resmî metni somut usul süreciyle birlikte okunmalıdır.

Tedbir için teminat istenip istenmeyeceği mahkemece Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri çerçevesinde belirlenir. Tedbir kararının kapsamı, süresi ve tapuya gönderilecek müzekkerenin açık olması gerekir.

Aile konutu tapu iptal tescil davasında süre var mıdır?

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinde aile konutu tapu iptal tescil davası için ayrıca kısa bir hak düşürücü süre düzenlenmemiştir. Ancak bu durum beklemenin risksiz olduğu anlamına gelmez.

Taşınmaz yeni kişilere devredilebilir, üçüncü kişi iyi niyet kazanabilir, deliller kaybolabilir ve evlilik boşanma veya ölümle sona erebilir. Aile konutu koruması devam eden evlilik birliğine bağlı olduğundan evliliğin sona ermesi davanın hukuki yararını ve esasını doğrudan etkileyebilir.

Özellikle icra satışı, ihale, tedbir, istinaf veya tebligatla bağlantılı işlemlerde farklı ve çok daha kısa süreler bulunabilir. Her hukuki yolun süresi ayrı hesaplanmalıdır.

Boşanma davası açılması aile konutu şerhini sona erdirir mi?

Boşanma davasının açılması evliliği kendiliğinden sona erdirmez. Boşanma kararı kesinleşinceye kadar evlilik hukuken devam eder. Bu nedenle boşanma davası sürerken aile konutu koruması da kural olarak devam eder.

Bununla birlikte eşlerin fiilî yaşam düzeni, konutun kullanılma biçimi ve geçici tahsis kararları birlikte değerlendirilir. Boşanma davasında konutun hangi eşe bırakıldığına ilişkin tedbir kararı, tapu mülkiyetini kendiliğinden değiştirmez.

Boşanma kararı kesinleştiğinde aile konutu korumasının evlilik birliğine dayanan temeli sona erer. TKGM de boşanmadan sonra yeni aile konutu şerhi konulamayacağını belirtmektedir. Aile konutu davası sürerken boşanma kesinleşirse Yargıtay davanın konusuz kaldığını kabul eder. Boşanmadan sonra konutun kullanımı veya mülkiyeti hakkındaki talepler boşanma hükmüne, protokole ya da mal rejimi hükümlerine göre ileri sürülür.

Boşanma davasının aşamaları hakkında boşanma davası nasıl açılır başlıklı rehberden genel bilgi alınabilir.

Aile konutu şerhi ile mal paylaşımı arasındaki fark nedir?

Aile konutu şerhi, evlilik devam ederken konutun rızasız devrini veya üzerindeki hakların sınırlandırılmasını önlemeye yöneliktir. Mal rejiminin tasfiyesi ise evlilik içindeki malvarlığı ilişkilerinden doğan alacakların hesaplanmasıyla ilgilidir.

Bu iki kurum arasındaki temel farklar şöyledir:

Konu	Aile konutu koruması	Mal rejiminin tasfiyesi
Temel amaç	Barınma düzenini ve aile yaşamını korumak	Eşlerin malvarlığı alacaklarını hesaplamak
Uygulama dönemi	Kural olarak evlilik devam ederken	Mal rejimi sona erdikten sonra
Sağladığı hak	Rızasız tasarrufa karşı koruma	Katılma, değer artış payı veya katkı alacağı
Tapuya etkisi	Şerh veya rızasız kaydın düzeltilmesi	Çoğunlukla para alacağı
Otomatik ortaklık	Doğurmaz	Doğurmaz
Üçüncü kişinin iyi niyeti	Tapu iptali talebinin sonucunu etkileyebilir	Tasfiye hesabında farklı kurallar uygulanır

Evin evlilik içinde alınmış olması, malik olmayan eşe otomatik yarı pay vermez. Yasal mal rejimi kapsamında katılma veya değer artış payı alacağı bulunsa bile bu alacak çoğunlukla paraya ilişkindir. Taşınmazın edinilmiş veya kişisel mal niteliği, kredi ödemeleri, miras ve bağışlar ayrıca incelenir.

Anlaşmalı boşanma protokolünde aile konutu nasıl düzenlenmelidir?

Eşler anlaşmalı boşanma protokolünde aile konutunun kullanımı, tahliyesi, mülkiyet devri, kredi borcu ve ev eşyaları hakkında düzenleme yapabilir. Ancak “ev eşte kalacaktır” gibi belirsiz bir ifade her zaman tapu devri için yeterli olmayabilir.

Taşınmaz devri kararlaştırılıyorsa il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri mümkün olduğunca açık yazılmalıdır. Devrin zamanı, masrafları, kredi ve ipotek durumu ile tarafların tapuda yapacağı işlemler de belirlenmelidir.

Mal rejimi, taşınmaz veya aile konutu hükümlerinin belirsiz bırakılması daha sonra ayrı davalara yol açabilir. Bu konuda anlaşmalı boşanma protokolü hazırlanırken mülkiyet devri ile yalnızca kullanım hakkı arasındaki fark korunmalıdır.

Tarafların mal rejimini tamamen tasfiye etmeden de anlaşmalı boşanma davası açması mümkün olabilir. Ancak hangi hakların saklı tutulduğu ve hangilerinden feragat edildiği tereddüde yer vermeyecek biçimde düzenlenmelidir.

Feragat, kabul, sulh ve rıza davayı nasıl etkiler?

Davacı, açtığı tapu iptal tescil veya şerh davasından feragat edebilir. Feragat kesin hüküm benzeri sonuç doğurduğundan, özellikle mal rejimi ve mülkiyet iddialarıyla bağlantısı incelenmeden yapılmamalıdır.

Davalının davayı kabul etmesi yargılamayı sona erdirebilir; ancak tapu sicilini ilgilendiren davalarda hükmün infaza elverişli olması ve bütün zorunlu tarafların davada bulunması gerekir.

Taraflar sulh olabilir. Taşınmazın devri, bedel ödenmesi, konutta belirli süre oturma veya kredi borcunun üstlenilmesi gibi çözümler kararlaştırılabilir. Bununla birlikte tapu devrinin şekli, vergi ve harç sonuçları, banka ipoteği ve üçüncü kişilerin hakları dikkate alınmalıdır.

Davacının satışa sonradan rıza verdiği iddiası ile usul hukukundaki feragat aynı şey değildir. Bir işlem için verilen onay, davadaki bütün taleplerden vazgeçildiği anlamına gelmeyebilir.

Harç ve yargılama giderleri nasıl belirlenir?

Dava açılırken başvurma harcı, peşin harç ve gider avansı gündeme gelir. Tapu iptal tescil talebinde taşınmazın değeri ve talebin niteliği harç incelemesini etkileyebilir. Eksik harç bulunursa mahkeme tamamlanması için süre verebilir.

Dosyada şu giderler doğabilir:

• Tebligat ve posta giderleri,
• Tapu ve banka kayıtlarının getirtilmesi giderleri,
• Keşif gideri,
• Bilirkişi ücreti,
• Tanık giderleri,
• İstinaf ve temyiz başvuru giderleri,
• Aleyhe karar hâlinde karşı vekâlet ücreti.

Taşınmaz değeri ve yıllık tarifeler değiştiğinden sabit bir dava masrafı vermek yanıltıcı olur. Adli yardım şartları bulunan kişi, gelir ve malvarlığı belgeleriyle yargılama giderlerinden geçici muafiyet talep edebilir.

Aile konutu davasında arabuluculuk zorunlu mudur?

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine dayalı aile konutu şerhi, tapu iptal tescil veya ipoteğin kaldırılması davaları bakımından genel olarak zorunlu arabuluculuk dava şartı bulunmaz. Uyuşmazlık aile hukukundan ve ayni hak talebinden doğar.

Tarafların tasarruf edebileceği konularda gönüllü müzakere veya sulh yapılması mümkündür. Ancak aile içi şiddet iddiası bulunan olaylarda güvenlik, iletişim yöntemi ve 6325 sayılı Kanun’daki sınırlamalar ayrıca değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk anlaşması yapılsa bile tapuda tescil, mevcut ipoteklerin kaldırılması ve üçüncü kişilerin hakları için gerekli resmî işlemler tamamlanmalıdır.

Karar kesinleşmeden tapu kaydı değişir mi?

Taşınmazın aynına ilişkin tapu iptal tescil kararlarının infazında kesinleşme aranır. İlk derece mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. Temyiz yolu ise kararın niteliği ve kanuni parasal sınırlar dikkate alınarak değerlendirilir.

Dava sırasında verilen ihtiyati tedbir, mahkemece kaldırılmadıkça veya farklı bir süre belirtilmedikçe kanundaki devam hükümlerine göre etkisini sürdürebilir. Kararın kesinleşmesi üzerine tapu müdürlüğüne kesinleşme şerhli hüküm gönderilir ve sicil işlemleri kararın hüküm fıkrasına göre yapılır.

Karar yalnızca gerekçede aile konutundan söz ediyor; fakat hüküm bölümünde taşınmaz ve tescil işlemi açıkça gösterilmiyorsa infaz sorunu doğabilir. Dilekçedeki talep ve hüküm fıkrasının tapu sicilinde uygulanabilir biçimde kurulması gerekir.

Yurt dışında yaşayan eş aile konutu şerhi veya dava işlemlerini nasıl yürütür?

Yurt dışında bulunan eş, Türkiye’deki işlemler için usulüne uygun vekâletname verebilir. Tapu iptal tescil ve taşınmaz işlemleri bakımından vekâletnamede özel yetki ve taşınmaz işlemine elverişli düzenleme aranabilir.

Türk konsolosluğunda düzenlenen vekâletname uygulamada daha doğrudan kullanılabilir. Yabancı noter belgesi ise ülkeye göre apostil veya tasdik, Türkçe tercüme ve noter onayı gerektirebilir. Ayrıntılar için yurt dışından avukata vekâlet verme rehberi incelenebilir.

Yurt dışında yaşamak, Türkiye’deki konutun aile konutu olmasını otomatik olarak engellemez. Ancak eşlerin gerçek yaşam merkezi, yurt dışındaki kalış süresi ve Türkiye’deki konutun kullanım biçimi delillerle açıklanmalıdır.

Mevzuat Dayanağı

Aile konutu korumasının temel dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesidir. Maddenin ilk fıkrası, aile konutuyla ilgili kira sözleşmesinin feshi, konutun devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması için diğer eşin açık rızasını arar.

İkinci fıkra, rızanın sağlanamaması veya haklı sebep olmadan verilmemesi hâlinde hâkimin müdahalesine başvuru olanağı tanır. Bu yol, malik eşin rızasız işlem yapmasına değil, işlemden önce mahkeme denetimine başvurmasına imkân verir.

Üçüncü fıkra, malik olmayan eşin tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini isteme hakkını düzenler. Dördüncü fıkra ise kiralanan aile konutunda sözleşmenin tarafı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelebilmesini ve borçlardan müteselsilen sorumlu olmasını öngörür. Kiralanan konutta tapuya aile konutu şerhi verilmez; koruma kira sözleşmesi üzerinden sağlanır.

Türk Medeni Kanunu’nun 1023 ve 1024. maddeleri tapu siciline güvenen iyi niyetli üçüncü kişi ile yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin durumunu birbirinden ayırır. Bu hükümler özellikle aile konutu şerhi bulunmadan yapılan devirlerde uygulanır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi taşınmazın aynını etkileyen davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisini; 389 ve devamı maddeleri ihtiyati tedbiri; 367. maddesi ise taşınmazın aynına ilişkin hükümlerin kesinleşmeden icra edilemeyeceğini düzenler.

Yargıtay Uygulaması

Yargıtay uygulamasında aile konutu şerhinin açıklayıcı nitelikte olduğu ve şerh bulunmasa da konutun fiilî durumuna göre aile konutu sayılabileceği kabul edilmektedir. Bununla birlikte şerh bulunmayan taşınmazı tapu siciline güvenerek edinen iyi niyetli üçüncü kişinin durumu Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre ayrıca incelenir.

Yargıtay, evliliğin yargılama sırasında kesinleşen boşanma kararıyla sona ermesi hâlinde aile konutu niteliğinin de sona erdiğini ve Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine dayalı davanın konusuz kaldığını kabul etmektedir. Bu durumda yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre değerlendirilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 01.06.2026 tarihli, E. 2026/3109, K. 2026/5688 sayılı kararında bu sonuç, boşanmanın aile konutu davası sürerken kesinleşmesi üzerine verilmiştir. Evlilik ölümle sona ermişse sağ kalan eşin Türk Medeni Kanunu’nun 240 ve 652. maddelerindeki hakları nedeniyle hukuki yarar devam edebilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 12.12.2019 tarihli, E. 2019/3474, K. 2019/12283 sayılı kararına Yargıtay Karar Arama sistemi üzerinden ulaşılabilir.

Tek bir kararın bütün satış, ipotek ve cebrî icra uyuşmazlıklarına aynı şekilde uygulanması doğru olmaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Eşim evi satışa çıkardıysa şerh koydurmak için geç mi kaldım?

Satış tapuda tamamlanmadıysa şerh ve gerekiyorsa ihtiyati tedbir için gecikmeden başvurulabilir. Yalnızca emlak ilanı verilmesi mülkiyeti devretmez. Ancak satış hazırlığı devir riskini gösterir. Tapudaki güncel kayıt kontrol edilmeli; satış gerçekleşmişse şerh başvurusundan farklı olarak tapu iptal tescil davası değerlendirilmelidir.

Krediyle alınan eve aile konutu şerhi konulabilir mi?

Evet. Taşınmazın krediyle alınmış ve banka lehine ipotekli olması, aile konutu şerhine tek başına engel değildir. Ancak şerhin konulması önceden kurulmuş geçerli banka ipoteğini ortadan kaldırmaz. Kredi borcu ödenmezse ipoteğin paraya çevrilmesi süreci ayrıca değerlendirilir.

Aile konutu şerhi ne kadar sürede konulur?

Belgeler eksiksiz ve tapu adresi açık biçimde doğrulanabiliyorsa idari işlem kısa sürede tamamlanabilir. Adres uyuşmazlığı, ek belge ihtiyacı veya malik itirazı süreci uzatabilir. Mahkeme yoluna başvurulması hâlinde süre, delillerin toplanmasına, tebligata ve mahkemenin iş yüküne göre değişir.

Eşim şerhi tek başına kaldırabilir mi?

Malik eş, diğer eşin talebiyle konulan aile konutu şerhini evlilik ve aile konutu niteliği devam ederken keyfî biçimde kaldıramaz. Şerhin dayanağının sona erdiği ileri sürülüyorsa boşanmanın kesinleşmesi, konut niteliğinin kaybı veya mahkeme kararı gibi belgeler değerlendirilir. Çekişme varsa terkin talebi mahkemeye taşınabilir.

Aile konutu davasında tanık yeterli olur mu?

Tanık önemli olabilir; fakat mümkünse resmî ve yazılı delillerle desteklenmelidir. Yerleşim yeri, abonelik, okul, apartman yönetimi ve tebligat kayıtları konutun kullanımını daha somut gösterir. Üçüncü kişinin kötü niyeti bakımından ise tanık beyanının kaynağı ve hangi olayı bizzat gördüğü açık olmalıdır.

Avukat Görüşü

Aile konutu uyuşmazlıklarında zamanlama çoğu zaman hukuki gerekçenin kendisi kadar önemlidir. Şerh talebinin, ihtiyati tedbirin ve tapu kayıtlarının gecikmeden değerlendirilmemesi, taşınmazın yeni kişilere devredilmesine ve iyi niyet tartışmasının ağırlaşmasına neden olabilir.

Uygulamada sık yapılan hata, şerh bulunmadığı için hiçbir hak olmadığını ya da taşınmaz aile konutu olduğu için tapunun her durumda geri alınacağını düşünmektir. Talepler ve deliller; işlem tarihli tapu kaydı, rıza belgesi ve devralanın bilgisi esas alınarak planlanmalıdır.

Bilgilendirme Notu

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat, idari uygulama ve yargı kararları değişebileceğinden somut uyuşmazlık güncel belge ve koşullarıyla ayrıca değerlendirilmelidir.