Aile Konutu Şerhi Yoksa Eşin Rızası Olmadan Yapılan Satış Geçerli midir?

Aile konutunun rızasız satışı, tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmadığında özellikle tartışmalı hâle gelir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 10.02.2025 tarihli, E. 2025/674, K. 2025/1154 sayılı kararında, aile konutunu malik eşten doğrudan satın alan kişinin iyi niyetli olduğunu ileri sürerek Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki korumadan yararlanamayacağı kabul edilmiştir. Kararın önemi, aile konutu şerhinin açıklayıcı niteliği ile tapu siciline güven ilkesinin hangi aşamada devreye gireceğini birbirinden ayırmasındadır.

Uyuşmazlıkta taşınmazın aile konutu olduğu tartışmasızdır. Malik eş, diğer eşin açık rızasını almadan taşınmazı üçüncü kişiye satmıştır. Bölge adliye mahkemesi, tapuda aile konutu şerhi bulunmadığı ve alıcının kötü niyetinin kanıtlanamadığı gerekçesiyle davayı reddetmiş; Yargıtay ise bu yaklaşımı benimsememiştir.

Tapuda Şerh Olmaması İlk Alıcıyı Neden Korumuyor?

Aile konutunu malik eşten doğrudan satın alan kişi, satış için diğer eşin açık rızası alınmamışsa yalnızca tapuda şerh bulunmadığına dayanarak kazanımını koruyamaz. Yargıtay, rızasız ilk devri geçersiz; alıcı adına yapılan tescili ise yolsuz tescil olarak değerlendirmiştir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki iyi niyet korumasının, bu yolsuz tescile güvenerek daha sonra hak kazanan başka bir kişi bakımından gündeme gelebileceğini belirtmiştir.

Bu inceleme, yukarıda erişime açılacak kararın tam metnine dayanır. Kararın olay örgüsü, mahkemelerin değerlendirmeleri ve bozma gerekçesi PDF üzerinden doğrudan incelenebilir.

Uyuşmazlık Mahkemeler Önünde Nasıl Şekillendi?

Davacı eş, aile konutu olarak kullanılan taşınmazın kendi rızası olmadan devredildiğini ileri sürerek alıcı adına oluşan tapu kaydının iptalini ve önceki malik eş adına tescilini istemiştir. İlk derece mahkemesi taşınmazın aile konutu olduğu gerekçesiyle davayı kabul etmiştir. İstinaf incelemesinde ise tapuda şerh bulunmaması ve alıcının kötü niyetinin ispatlanamaması belirleyici görülmüş; Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca alıcının kazanımının korunacağı sonucuna varılmıştır.

Yargıtay, uyuşmazlığı alıcının kötü niyetinin kanıtlanıp kanıtlanmadığıyla sınırlı görmemiştir. Önce malik eşin satış yetkisinin bulunup bulunmadığını incelemiş ve Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi gereğince diğer eşin açık rızasının bir geçerlilik koşulu olduğunu kabul etmiştir. Bu kabul, satışın temelindeki tasarruf yetkisinin kanunla sınırlandırıldığı anlamına gelir.

Aile konutunun niteliği, şerhin işlevi ve tapu iptal tescil talebinin genel koşulları hakkında ayrıntılı bilgi için aile konutu şerhi ve tapu iptal tescil davası başlıklı rehbere bakılabilir. İncelenen karar ise genel açıklamadan farklı olarak, ilk devralanın iyi niyet savunmasına rağmen neden korunmadığı üzerinde durmaktadır.

Karar metninde taşınmazın aile konutu niteliği çekişmeli değildir. Bu nedenle Yargıtay, bir taşınmazın hangi delillerle aile konutu sayılacağını yeniden araştırmamış; rızanın bulunmadığı kabulü üzerinden satışın hukuki sonucunu belirlemiştir. Kararın kapsamı bu yönüyle dardır ve aile konutu niteliğinin tartışmalı olduğu her uyuşmazlığa doğrudan cevap vermez.

Aile Konutu Şerhinin Kurucu Değil Açıklayıcı Olması Ne Anlama Gelir?

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, eşlerden birinin diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devretmesini veya konut üzerindeki hakları sınırlamasını engeller. Yargıtay’a göre bu sınırlama, tapuya aile konutu şerhi işlendiği anda değil, taşınmaz fiilen aile konutu niteliği taşıdığı için doğar. Şerh kurucu değil açıklayıcıdır.

Daire, açık rıza alınmadan yapılan satışı geçersiz saymış ve ilk alıcı adına yapılan tescili yolsuz tescil olarak nitelemiştir. Bu yaklaşımda Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi ilk satış işlemini geçerli hâle getirmez. Çünkü Daireye göre malik eşin rızasız devri yapma yetkisi yoktur ve ilk alıcı doğrudan bu geçersiz işleme dayanarak tescil kazanmıştır.

Kararda asıl ayrım ilk alıcı ile sonraki alıcı arasındadır. İlk alıcının tescili yolsuzdur; ancak bu tescile güvenerek daha sonra ayni hak kazanan başka bir kişinin durumu Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi kapsamında ayrıca değerlendirilebilir. Böylece karar, “şerh yoksa iyi niyetli her alıcı korunur” şeklindeki genel kabulü ilk devir bakımından reddetmekte, sonraki kazanımlar için ise somut koşullara bağlı ayrı bir inceleme bırakmaktadır.

Aile konutunun anayasal koruma boyutu bakımından Anayasa Mahkemesinin Melahat Karkin kararı da yol göstericidir; Anayasa Mahkemesi bu kararında, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesindeki aile konutu güvencesinin, Anayasa’nın aile hayatına saygı yükümlülüğünü gerçekleştirme araçlarından biri olduğunu vurgulamıştır. Bu anayasal çerçeve, incelenen Yargıtay kararındaki özel hukuk çözümünün her olayda mekanik biçimde uygulanmaması gerektiğini de gösterir.

Dava Açılırken İşlem Zinciri Neden Ayrıca İncelenmeli?

Aile konutunun rızasız satışı iddiasıyla açılacak davada yalnızca tapudaki şerh durumuna bakılması yeterli değildir. İşlem tarihinde evliliğin sürüp sürmediği, taşınmazın aile yaşamının merkezi olup olmadığı, açık rızanın belirli satış için verilip verilmediği ve taşınmazın daha sonra başka kişilere devredilip devredilmediği ayrı ayrı belirlenmelidir.

Dava stratejisi açısından işlem zinciri özellikle önemlidir. Taşınmaz hâlâ malik eşten satın alan ilk kişi adına kayıtlıysa bu karar doğrudan tartışılabilir. Taşınmaz bir veya birden fazla kez el değiştirmişse her tescilin dayanağı, devralanların bilgi ve ilişkileri, işlem tarihleri ve tapu sicilindeki kayıtlar ayrıca incelenmelidir. İlk işlemin geçersiz olması, sonraki her devralanın otomatik olarak kötü niyetli sayılması anlamına gelmez.

Talep sonucu da doğru kurulmalıdır. Karardaki dava, tapunun malik olmayan eş adına geçirilmesine değil, rızasız satıştan önceki kayıt malikinin adına dönmesine ilişkindir. Aile konutu koruması malik olmayan eşe kendiliğinden mülkiyet payı vermez. Eşler arasındaki katılma alacağı veya değer artış payı gibi istemler, aile konutu nedeniyle tapu iptali talebinden farklı bir hukuki sebebe dayanır.

Bu ayrımın mal rejimi boyutu için boşanmada mal paylaşımı hakkındaki açıklamalar incelenebilir. Aile konutu davasında amaç rızasız tasarrufun sonuçlarını gidermekken mal rejimi tasfiyesinde çoğunlukla eşler arasındaki alacak hesabı yapılır.

Dava açılması tapu üzerinde kendiliğinden işlem yasağı oluşturmaz. Taşınmazın yeniden devredilme riski varsa geçici hukuki koruma ihtiyacı ayrıca değerlendirilmelidir. Tedbir talebinde güncel tapu kaydı, tedavüllü kayıtlar ve işlem zinciri açık biçimde gösterilmelidir.

Karar Hangi Durumları Kapsamıyor?

Karar, tapuda aile konutu şerhi bulunmayan bütün satışların kendiliğinden iptal edileceğini söylemez. İncelenen olayda taşınmazın aile konutu olduğu ve diğer eşin satışa açık rıza vermediği kabul edilmiştir. Bu iki unsurun tartışmalı olduğu dosyalarda önce aile konutu niteliği ve rızanın varlığı ispat edilmelidir.

Karar, taşınmazı yolsuz tescile güvenerek daha sonra edinen kişinin hiçbir koşulda korunmayacağını da belirtmez. Tam tersine, Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki korumanın sonraki devralan bakımından gündeme gelebileceğini açıkça ayırır. Bu nedenle ilk alıcıya karşı açılan dava ile sonraki malike karşı açılan dava aynı hukuki değerlendirmeye tabi tutulamaz.

Yargıtay’ın bu tek kararı, konu hakkındaki bütün uyuşmazlıkların artık tartışmasız biçimde aynı yönde çözüleceği anlamına gelmez. Anayasa Mahkemesinin aile konutu kararları, özel hukuk kişilerinin çatışan menfaatleri arasında usule uygun ve gerekçeli bir denge kurulmasını aramaktadır. Ayrıca taşınmazın cebrî icra yoluyla satılması, iradi satıştan farklı hükümlere tabidir.

Kararın bozma sonucu da tapu kaydının bu aşamada kesin olarak düzeltildiği anlamına gelmez. Yargıtay, bölge adliye mahkemesi kararını hukuki değerlendirme hatası nedeniyle bozmuş ve dosyayı yeniden karar verilmek üzere göndermiştir. Bozma, somut uyuşmazlıktaki nihai tescil işleminin kendisi değildir.

Avukat Görüşü

Bu kararın en riskli yanlış yorumu, “aile konutuysa tapu şerhine hiç ihtiyaç yoktur” sonucuna varmaktır. Şerhin kurucu olmaması, şerhin koruyucu değerini ortadan kaldırmaz. Tapudaki şerh, taşınmazın aile konutu niteliğini üçüncü kişiler bakımından görünür kılar ve sonraki iyi niyet tartışmalarını önemli ölçüde sınırlar. Satış ihtimali doğduğunda yalnız ileride açılabilecek tapu iptal davasına güvenmek yerine şerh ve gerekiyorsa tedbir seçenekleri zamanında değerlendirilmelidir.

Dosya hazırlanırken en önemli adım, bütün devir zincirini işlem tarihleriyle çıkarmaktır. Yalnız güncel tapu kaydıyla yetinmek, ilk ve sonraki devralanların hukuki durumunu birbirine karıştırabilir. Tapu işlem dosyası, resmî senetler, rıza belgesi iddiası, ödeme hareketleri ve taraflar arasındaki ilişki birlikte incelenmeden iyi niyet hakkında güvenli bir sonuca varılamaz.

Davacı taraf bakımından, taşınmazın satış tarihinde gerçekten aile konutu olduğunu ve açık rıza bulunmadığını gösteren deliller dosyanın temelini oluşturur. Davalı taraf bakımından ise yalnız tapuda şerh bulunmamasına dayanmak bu karar karşısında yeterli olmayabilir; işlemin hangi aşamada yapıldığı ve devralanın doğrudan ilk alıcı mı yoksa yolsuz tescile güvenen sonraki kişi mi olduğu belirlenmelidir.

Kararın tam künyesiyle resmî sistemde araştırılması ve benzer kararların karşılaştırılması için Yargıtay’ın Emsal Karar Arama sisteminin nasıl kullanılacağını anlatan resmî rehberi incelenebilir. 06.09.2026 tarihli kontrolde, bu kararın ortaya koyduğu ilk alıcı/sonraki alıcı ayrımını ortadan kaldırdığı doğrulanabilen daha yeni bir Hukuk Genel Kurulu veya Yargıtay 2. Hukuk Dairesi kararı tespit edilmemiştir.

Bilgilendirme Notu

Bu içerik, Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 10.02.2025 tarihli, E. 2025/674, K. 2025/1154 sayılı kararı esas alınarak genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; kişisel hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat, içtihat ve uygulama zaman içinde değişebileceğinden güncel durum ayrıca kontrol edilmelidir.