Tahliye taahhütnamesi, kiracının teslim aldığı konut veya çatılı işyerini belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Geçerli bir taahhüt bulunmasına rağmen kiracı çıkmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.
İçindekiler
Taahhüdün geçerli olması, tahliyenin hangi yoldan isteneceğini tek başına belirlemez. Noterde düzenlenmeyen bir belge de geçerli olabilir; buna karşılık belgedeki imzaya veya tarihe itiraz edilmesi, icra mahkemesinde tahliye istenip istenemeyeceğini etkiler.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için hangi şartlar gerekir?
Temel şartlar Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Taahhüt yazılı olmalı, kiralanan teslim edildikten sonra verilmeli ve taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı belirli olmalıdır. Tahliye iradesi kiracıya veya kiracı adına hareket etmeye yetkili temsilciye ait olmalıdır.
Taahhüt ne zaman verilmelidir?
Kiracı, taşınmazı teslim aldıktan sonra tahliye taahhüdünde bulunmalıdır. İlk kira sözleşmesiyle birlikte, henüz taşınmaz teslim edilmeden alınan belge bu şartı karşılamaz. Sözleşmenin imzalanması, anahtarın verilmesi ve taahhüdün düzenlenmesi farklı günlerde gerçekleşmişse bu tarihler ayrı ayrı belirlenir.
Belgeye sözleşmeden sonraki bir tarih yazılması, gerçekte teslimden önce alınan taahhüdü geçerli hâle getirmez. Buna karşılık kiracının taşınmazı önceki sözleşme kapsamında zaten kullandığı bir durumda yalnız yenilenen sözleşmeyle aynı tarihin bulunması, belgenin teslimden önce verildiğini göstermez.
Belgede hangi bilgiler bulunmalıdır?
Kiracının kimliği, kiralanan taşınmaz ve tahliye günü tereddütsüz anlaşılmalıdır. Düzenleme tarihi taahhüdün verildiği günü, tahliye tarihi ise boşaltmanın üstlenildiği günü gösterir. Belirli bir gün içermeyen, yalnız kiraya veren istediğinde çıkılacağını söyleyen bir ifade kanundaki belirli tarih şartını karşılamaz.
Noterlikte düzenleme geçerlilik için zorunlu değildir. Adi yazılı belge, yani taraflarca imzalanmış ve noter işleminden geçmemiş belge de kullanılabilir. Noterlikçe düzenleme veya tarih ve imzanın onaylanması ise itirazdan sonraki incelemede belgenin ispat gücünü etkiler.
Tarihleri boş bırakılarak imzalanan taahhüt geçersiz midir?
Tarihlerin sonradan doldurulması tek başına belgeyi geçersiz kılmaz. Belgenin teslimden önce alındığı veya boşlukların tarafların anlaşmasına aykırı doldurulduğu savunması ispatlanmalıdır. Kiracı imzayı kabul edip yalnız tarihlere itiraz ederse, belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu kendisi ispat etmelidir. İmzanın kendisine ait olmadığını ileri sürerse, noter işleminden geçmemiş belge icra mahkemesinde itirazın kaldırılması için yeterli olmaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.09.2021 tarihli, E. 2017/975, K. 2021/1108 sayılı kararında işyeri kiracısının taahhütnamenin sözleşmeden önce imzalatıldığı iddiasını inceledi. Kurul çoğunluğu, bu iddianın ispat yükünün kiracıda olduğunu kabul etti. Yerel mahkeme bozma kararına uymayıp ispat yükünü kiraya verene yüklediği önceki kararında direnmişti; Kurul bu direnme kararını bozdu.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.10.2025 tarihli, E. 2025/1918, K. 2025/5080 sayılı kararında da kiracı şirketin tarihlerin sonradan doldurulduğu savunması incelendi. Yargıtay, tarihlerin sonradan doldurulduğu iddiasını ispat yükünün kiracı şirkette olduğunu ve şirketin yazılı taahhütle aynı kuvvette delil sunamadığını belirtti; tahliye kararını onadı.
Belgenin imzalandığı sıradaki kopyası, tarihlerin nasıl doldurulacağına ilişkin yazışmalar ve fiilî teslimi gösteren kayıtlar birlikte saklanmalıdır. Yazılı taahhüdün aksini yalnız sözlü açıklamayla ileri sürmek, iddianın kanıtlandığı anlamına gelmez.
Birden fazla kiracı varsa kimlerin imzası gerekir?
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunuyorsa tahliye taahhüdünün bütün kiracılar tarafından verilmesi gerekir. Kiracılardan biri diğerleri adına imza atıyorsa temsil yetkisi bulunmalıdır. Konutta yaşamak, kefil olmak veya kiracının yakını olmak tek başına temsil yetkisi vermez.
Şirket kiracılarda belgeyi imzalayan kişinin şirketi temsil yetkisi kontrol edilmelidir. Şirket kaşesinin bulunması, imzalayan kişinin temsil yetkisini tek başına göstermez.
Aile konutunda eşin imzası yoksa taahhüt geçerli olur mu?
Aile konutunda yalnız eşin imzasının bulunmamasına bakılarak sonuca varılamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.10.2025 tarihli, E. 2025/3374, K. 2025/4997 sayılı uyuşmazlığı giderme kararında, kiracı olmayan eşin sonradan yaptığı bildirimin, kiracı eş tarafından bildirimden önce usulüne uygun verilen taahhüdü geriye etkili olarak geçersiz kılmayacağını kabul etti.
Eşler başlangıçtan beri birlikte kiracıysa veya diğer eş taahhütten önce bildirimle sözleşmeye katılmışsa, taahhüt her iki eş tarafından verilmeli ya da diğer eşin açık rızası bulunmalıdır.
Kiraya veren hangi tarihten itibaren bir ay içinde başvurmalıdır?
Bir aylık süre, taahhütnamenin imzalandığı tarihten değil belgede üstlenilen tahliye tarihinden başlar. Kiracı o gün çıkmamışsa kiraya veren bu sürede icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Dava yolu seçildiğinde zorunlu arabuluculukta geçen süre de hesaba katılır.
Süre kaçırılırsa aynı taahhüde dayanılarak tahliye istenemez. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 28.02.2018 tarihli, E. 2017/4711, K. 2018/2893 sayılı kararında, taahhüt edilen tarihi izleyen bir aylık süre geçtikten sonra başlatılan takibin süresinde olmadığını belirterek tahliye kararını bozdu. Kira sözleşmesi de taahhüt tarihinin geçmesiyle kendiliğinden sona ermez; kiraya veren tahliye için Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan başka bir sona erme sebebinin şartlarını taşımalıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesine göre kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Kanun bu uzamayı yalnız dava açma süresi için öngörür; icra yoluna gidilecekse takip, bildirim yapılmış olsa da tahliye tarihinden başlayan bir ay içinde başlatılmalıdır.
Yazılı bildirim, doğrudan icra takibi veya dava başvurusu yerine geçmez. Bildirimin içeriği, kiracıya ne zaman ulaştığı ve hangi tahliye talebine ilişkin olduğu belgelenmelidir. Bir aylık süreye etkisi bulunmayan sözlü taleplere güvenilmesi başvurunun süresinde yapılamamasına yol açabilir.
İcra takibiyle tahliye nasıl istenir?
Kiraya veren, yazılı taahhüde dayanarak icra dairesinden tahliye isteyebilir. İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve devamı maddelerinde düzenlenen bu yolda kiracıya tahliye emri gönderilir. Taşınmazın boşaltılması için verilen süre on beş gün, tahliye emrine itiraz süresi ise tebliğden itibaren yedi gündür.
Kiracı itirazını icra dairesine dilekçeyle veya sözlü olarak bildirir. Süresinde yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. İtiraz edilmezse veya itiraz kaldırılırsa, tahliye emrindeki sürenin de geçmesi üzerine zorla tahliye ve teslim gerçekleştirilebilir.
Kiracı imzaya veya tarihe itiraz ederse ne olur?
İcra ve İflas Kanunu’nun 275. maddesi, itirazın icra mahkemesince kaldırılması için belirli nitelikte belge arar. Noterlikçe düzenlenen, tarih ve imzası onaylanan veya kiracı tarafından kabul edilen belgeye dayanılıyorsa, kiracı da kiranın yenilendiğini ya da uzatıldığını aynı kuvvette belgeyle gösteremiyorsa itiraz kaldırılır.
Noter işleminden geçmemiş belgedeki imzayı kiracı inkâr ederse belge kiracının kabul ettiği bir belge olmaktan çıkar ve icra mahkemesi itirazın kaldırılması talebini reddeder. İcra mahkemesi bu aşamada belgenin kanunda aranan nitelikte olup olmadığına bakar. Kiraya veren bu durumda sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açabilir; imzanın kime ait olduğu bu davada bilirkişi incelemesiyle belirlenebilir. Aynı maddeye göre imzayı inkâr ettiği hâlde imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı ayrıca para cezasına mahkûm edilir.
Tahliye davasından önce arabuluculuk gerekir mi?
Doğrudan tahliye davası açılacaksa önce arabulucuya başvurulmalıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri istisna tutar. Bu nedenle tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinden ve icra mahkemesinde itirazın kaldırılması talebinden önce zorunlu arabuluculuk aranmaz; sulh hukuk mahkemesinde açılacak itirazın iptali ve tahliye davasından önce ise aranır.
Zorunlu arabuluculukta büroya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar bir aylık dava açma süresi işlemez. Bu nedenle bir aylık süre dolmadan başvuru yapılmalı; son tutanak sonrasında başvuru öncesinde kalan süre üzerinden dava tarihi hesaplanmalıdır. Bu süre etkisinin dayanağı aynı kanunun 18/A maddesinin on beşinci fıkrasıdır.
Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açılması, mahkemenin uyuşmazlığın esasını incelemeden davayı reddetmesine neden olur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması dava açılmasına engel değildir; dava dilekçesine anlaşmama son tutanağı eklenir.
Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Doğrudan tahliye davası ve genel hükümlere göre açılan itirazın iptali davası sulh hukuk mahkemesinde görülür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesindeki görev kuralı, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri ayrı tutar. İcra takibindeki itirazın kaldırılması talebi ise icra mahkemesine yöneltilir.
Dava, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6. maddesine göre davalının yerleşim yeri mahkemesinde, 10. maddesine göre sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde açılabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.03.2015 tarihli, E. 2015/2301, K. 2015/3050 sayılı kararında, temerrüt sebebiyle tahliye istenen bir dosyada uyuşmazlığın kira sözleşmesinden doğduğunu ve taşınmazın aynına ilişkin olmadığını belirtti. Daireye göre aynı Kanun’un 12. maddesindeki kesin yetki kuralı uygulanmaz ve süresinde yetki itirazı yapılmamışsa mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetemez.
Baskı altında imzalanan taahhüde karşı ne yapılabilir?
Belgenin gerçekte ne olduğu gizlenerek imzalatılması, esaslı yanılma veya korkutma iddiaları Türk Borçlar Kanunu’nun 30, 36 ve 37. maddeleri kapsamında ileri sürülebilir. Hangi davranışın iradeyi sakatladığı ve bunu gösteren deliller açıklanmalıdır. Sadece sonradan taşınmak istememek bu sebeplerden biri değildir.
Kanunun 39. maddesine göre yanılma veya aldatmanın öğrenildiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde bağlı olunmadığı bildirilmez veya verilen şey geri istenmezse sözleşme onanmış sayılır. Belgenin geçersiz olduğunu ileri süren kiracı, tahliye emrine karşı itirazını ayrıca tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirmelidir.
Tahliye taahhüdü uyuşmazlığında hangi belgeler saklanmalıdır?
Belgenin aslı ile imzalandığı sırada alınan kopya birlikte saklanmalıdır. Kira sözleşmesi, anahtar teslim tutanağı, tarafların yazışmaları ve sonradan yapılan anlaşmalar olayların sırasını ortaya koymaya yardımcı olur. Şirket adına imza atılmışsa temsil belgeleri de dosyaya eklenmelidir.
Takip veya dava hazırlığında tebligat belgeleri, arabuluculuk başvuru kaydı ve son tutanak ayrı bir tarih çizelgesine alınabilir. UYAP Vatandaş Portal üzerinden dosya hareketleri izlenebilir; süre hesabında belgenin düzenlenme günü ile tebliğ günü ayrı gösterilmelidir.
Tahliye taahhüdüne ilişkin Yargıtay kararları
“…Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir.…”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/975, K. 2021/1108, T. 28.09.2021
“…Verildiği tarih itibariyle geçerli olan tahliye taahhütnamesinin, kiracı olmayan eşin, kiraya verene sonradan yaptığı aile konutu bildirimi ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesi nedeniyle, geriye etkili olarak geçersiz hale geleceğinin kabul edilmesi olanaklı değildir.…”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3374, K. 2025/4997, T. 20.10.2025
Sıkça Sorulan Sorular
Geçerli bir taahhütteki tahliye günü gelmiş ve kiralanan boşaltılmamışsa, beş yıllık sürenin bitmesi beklenmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiraya veren bu tahliye gününden başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.
Satış, taahhüdü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; kira sözleşmesi satışla sona ermez.
Kiraya verenin imzasının bulunmaması tek başına geçersizlik nedeni değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde aranan, kiracının belirli tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir.
Sıradan mesajın tek başına imzalı yazılı tahliye taahhüdünün yerini tuttuğu varsayılamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 14. maddesine göre bir metin ancak güvenli elektronik imzayla gönderilip saklanabiliyorsa ya da faks benzeri bir araçla gönderilip teyit edilmişse yazılı şekil yerine geçer; sıradan bir mesaj bu şartları kendiliğinden taşımaz.
Arabuluculuğa başvurulmuşsa yalnız tutanağın eklenmemesi hemen ret nedeni değildir. 6325 sayılı Kanun’un 18/A maddesine göre mahkeme, bir haftalık kesin sürede son tutanağın sunulmasını ister ve sunulmazsa davanın usulden reddedileceğini bildirir; bu ihtara rağmen tutanak sunulmazsa dava usulden reddedilir.
Avukat Görüşü
Dosyayı hazırlarken kira sözleşmesinin başlangıcını, fiilî teslimi, taahhüdün düzenlenmesini ve üstlenilen tahliye gününü ayrı satırlarda gösterin. Taahhütnamenin aslını, elinizdeki ilk kopyayı ve sonradan eklenen tarihleri açıklayan yazışmaları aynı dosyada tutun. Böylece belgenin ne zaman imzalandığını gösteren kayıtlar kolayca bulunabilir.
İcra dosyası açılmışsa önce tahliye emrinin tebliğ kaydını ve verilen cevabı karşılaştırın. İmza inkâr ediliyorsa imzanın kime ait olduğu, belge boş imzalanmışsa tarihlerin anlaşmaya aykırı doldurulduğu, kira sonradan uzatılmışsa uzatmayı gösteren aynı kuvvetteki belge ispat konusu olur. Tahliye emrine itirazda hangi savunmaya dayanıldığı açıkça yazılmalıdır.
Bilgilendirme Notu
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve kişisel hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yazıda kullanılan kanun hükümleri 3 Kasım 2026 tarihinde resmî metinlerden kontrol edilmiştir; mevzuat ve yargı uygulaması zaman içinde değişebilir.